Nicht jede Entscheidung muss bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten. Seit der WEG-Reform (WEMoG) können Wohnungseigentümer mit einem Absenkungsbeschluss festlegen, dass über einen einzelnen Gegenstand anschließend im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden wird – statt mit der sonst erforderlichen Allstimmigkeit. Doch was gilt, wenn ein Eigentümer genau diesen Zwischenschritt angreift?
Der Bundesgerichtshof hat das jetzt erstmals höchstrichterlich geklärt: Der Absenkungsbeschluss ist zwar grundsätzlich selbstständig anfechtbar. Wer aber nur ihn angreift und den darauf gestützten Umlaufbeschluss nicht fristgerecht anficht, hat am Ende das Nachsehen. Denn selbst wenn der Absenkungsbeschluss für ungültig erklärt wird – oder sogar nichtig ist –, bleibt der Umlaufbeschluss lediglich anfechtbar, nicht nichtig. Wird er bestandskräftig, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss.
Für die Verwaltung heißt das zunächst: Absenkungs- und Umlaufbeschluss sauber voneinander trennen und das Ergebnis des Umlaufverfahrens förmlich feststellen und verkünden. Da ein angefochtener Absenkungsbeschluss zunächst gültig bleibt, kann das Umlaufverfahren auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens stattfinden. Eigentümer sollten deshalb wissen, dass für beide Beschlüsse jeweils eine eigene Anfechtungsfrist nach § 45 WEG läuft.
Wie der BGH seine Entscheidung begründet und worauf Verwalter achten sollten, lesen Sie bei LEWENTO.
Bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entscheiden oft wenige Tage: Wurde der Vermieter vollständig befriedigt, bevor dem Mieter die Kündigung zuging – oder erst danach? Im ersten Fall ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen.
Das Landgericht Hamburg stellt klar, wer das im Streitfall beweisen muss: Steht ein kündigungsrelevanter Rückstand fest, trägt der Mieter die Beweislast für die vorherige Befriedigung – und zwar für beide Zeitpunkte, den Eingang seiner Zahlung ebenso wie den Zugang der Kündigung. Bleibt einer davon offen, geht das zu seinen Lasten.
Auch der Weg über die Schonfristzahlung war versperrt: Sie hilft nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist – und genau das war hier der Fall. Für die Praxis bedeutet das: Zustellnachweise sorgfältig der richtigen Sendung zuordnen und vor jeder Folgekündigung die Vorgeschichte prüfen – wurde eine frühere Kündigung schon durch Schonfristzahlung geheilt?
Worauf Vermieter und Verwalter bei Zahlungseingang, Zustellung und Schonfrist achten sollten, erfahren Sie im VerwalterTalk.
Wer aus Pflicht mehr machen will, findet auf LEWENTO Videos, rechtssichere Muster und laufende Rechtseinordnung, die genau dann verfügbar sind, wenn sie gebraucht werden.